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记者观察丨“摇号大军”蠢蠢欲动 二手房观望更浓

  浙江在线4月4日讯(浙江在线记者 方臻子)上周三(3月28日),杭州市住保房管一则133字的公告,杭州新建商品房销售“公开摇号、全程公证”,杭州市商品住宅销售迎来“摇号时代”。

  今天,等待一周后,摇号细则终于落地。

  记者相信,在一周的“空隙”里,杭州的公正摇号细则在不断地吸取各方意见、市场反响后,做出更细致公平、更符合“房住不炒”大原则的调整。

  记者整理了公正摇号中大家最关心的问题,观察市场,邀请专家,为你解读。

  细则公布:对“无房家庭”给予倾斜

  细则全文,就不一一赘述了。

  权威部门都政策做出的详细解答,更具可读性——

  一、为什么要公证摇号公开销售?

  答:近期杭州房地产市场部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为,对于我市规范房地产市场秩序,维护消费者合法权益带来较为不利的影响。对此杭州市政府高度重视,一方面房管、公安、物价等部门联合出击,集中查处了一批开发企业和中介机构违法违规典型案例,并进行公开曝光,另一方面借鉴相关城市经验,采取“商品住房项目公证摇号公开销售”措施,以进一步实现房地产市场秩序长效监管。

  二、哪些地方的项目要进行公证摇号售房?

  答:市区范围(包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、下沙、之江、萧山、余杭、大江东、富阳、临安)。

  三、市区所有项目都要进行公证摇号吗?

  答:2018年4月4日后取得预售证的商品住房项目中,意向客户登记数超过推出房源数的,应当公证摇号售房;意向客户登记数少于推出房源数的,不需要公证摇号售房。

  四、商品住房摇号和销售由谁组织?

  答:房地产开发企业是商品住房销售工作的实施主体,公证机构主持摇号工作,房管和司法部门进行指导监督。

  五、怎么理解“一次性公开销售所有准售房源”?

  答:房地产开发企业应将当期预售证准予销售的所有商品住房房源一次性对外公开销售,不得分批销售。

  六、符合什么条件才能参加摇号?以家庭为单位还是以个人为单位?

  答:符合我市住房限购政策规定,并在项目当期进行意向登记的家庭,可参与摇号选房。

  七、什么是“无房家庭”?

  答:在我市限购范围内无自有住房的家庭(不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”),认定为“无房家庭”。

  临安区、桐庐县、建德市、淳安县户籍的购房家庭,在限购区域内的商品住房项目办理意向登记,需同时在我市限购范围内及其户籍所在地范围内无自有住房,才能认定为“无房家庭”。

  在临安区(非限购区域)商品住房项目办理意向登记,购房家庭需同时在我市限购范围内及临安区范围内无自有住房,才能认定为“无房家庭”。

  八、“无房家庭”会得到怎样的倾斜?

  答:房地产开发企业要提供一定比例的房源专供“无房家庭”购买,具体比例由开发企业根据项目实际情况,在项目销售方案中明确。

  九、公证机构主持摇号活动具体如何开展?

  答:公证主管部门将于近期制定相关公证业务规范,明确有关事项。

  十、摇号选房后能换人购房吗?

  答:不能。房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致,不一致的不得报送网签,房管部门不予办理网签备案手续。

  十一、摇到了号不选房,或者选了房不购买会怎么样?

  答:中选后放弃选房、购房达二次的家庭,自放弃选房、购房之日起3个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记;中选后放弃选房、购房达三次(含)以上的家庭,自放弃选房、购房之日起6个月内,各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。

  另外,摇号除摇出中选家庭外,还同时摇出候补家庭及其排序。因前序家庭放弃选房、购房而产生的剩余房源,由包括候补家庭在内的后序家庭按序选房、购房。

  十二、非住宅要实行公证摇号吗?

  答:办公、商业等非住宅可不实行公证摇号销售。

  专家解读:遏制各种市场乱象的必要手段

  对此,杭州的房产专家也对细则做出了解读。

  浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为:“在当前市场形势下,出台公开摇号购房措施,是遏制各种市场乱象的必要手段,体现了政府维护房地产市场秩序的决心。杭州出台的政策借鉴了其他城市的经验,更加有合理性,特别是照顾了无房家庭的购房需要,进一步保障了刚需购房者的权益。另外,政府还需要综合施策,建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。”

  浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授说:“近期,房地产市场炒卖房号、捆绑搭售等市场违规行为呈多发态势,如果任凭这种态势蔓延下去,很可能集聚各类矛盾,加大市场风险。‘房子是用来住的,不是用来炒的’,必须保障购房者的合法权益,才能实现房地产市场健康稳定有序发展,才能实现百姓住有所居。去年以来,上海、南京、长沙、成都、武汉等城市陆续出台公证摇号买房的政策,杭州政府审时度势,因城施策,适时出台了杭州特色的商品住房销售公开摇号全程公证的政策。公证摇号买房的政策,一定程度上可以遏制投机炒作,消除炒卖房号等不良风气,对刚需购房者来说提供了一个相对更公平的购房环境,让房屋回归居住使用的本源属性,保障全体购房者的合法利益。”

  房产评论员方张接说:“近日,媒体报道杭州楼市出现炒卖房号的行为,政府有关部门第一时间开展调查约谈,同时组织开展市场专项整治行动,并通过官方媒体公布相关企业的违法违规行为。紧接着,公证摇号买房的政策迅速出台。此次杭州打出的组合拳,以较大的力度规范商品住房销售行为,保障消费者合法权益。接下来,杭州市区范围内符合条件的新预售住宅项目,将委托公证机构主持摇号销售。”

  市场走向:“摇号大军”已蠢蠢欲动 二手房观望更浓

  “游戏规则”终于出来了,杭州房地产市场将产生怎样的波动尚是未知数,然而从激起的市场朵朵浪花里,从“摇号城市”的横向对比中,我们已经可以窥见一二。

  首先要强调的是,“摇号仅仅是一个售房办法的改变,既没有增加供给,理论上也没有增加需求,因而它对市场的供需关系或者价格产生的影响并不会很大。摇号的影响,更多体现在人们买房的心态上。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚说。

  一周杭州的市场变化已经显示,抱着试一试的心态,参与摇号买新房的人会越来越多。比如,上周末,杭州的各个售楼中心突然涌入一大波为摇号“打前站”的人,蔚为壮观。有媒体报道,奥体红盘融信保利·创世纪的一位置业顾问说:“周六一天到访的人次可能有上百组,大部分都是因为即将出台的摇号细则。”

  “以前听说全款都不一定买得到,之后摇号可以来碰运气了。”这种心态颇具代表性。曾经如果没全款、没关系、不付号子费“想都不敢想”的新盘,不仅可以“摇一摇”,或许还能按揭买,“刚需”终于有机会了,一定比例的房源专供“无房家庭”更是利好。因为新房二手房价格倒挂,一些“价差”甚至高达几十万,摇中新房堪比“打新股”,买到即赚到,在限价不放开的情况下,投资者也看到了其中的获利空间。双重强刺激下,“摇号大军”浩浩荡荡杀向热门楼盘也就顺理成章了。就连最近酒店式公寓的成交量,也在刷刷刷地往上翻。

  对照南京溧水区好几个楼盘都有5000多组购房者同时摇号,中签率从5.7%到4.8%,不断刷新新低的情形看,杭州热门楼盘万人摇号,也完全有可能发生。

  相比新房市场的普遍乐观,二手房市场就显得更扑朔迷离。

  从3月28日宣布新房“摇号”开始,杭城二手房成交量,也出现数天的“井喷”。据透明售房网的数据,3月30日达到了最高点:日成交766套。

  “摇号”新政给已经日渐平稳的杭州二手房市场,又添了一把火吗?

  实属巧合。我爱我家品牌总监周包军告诉记者,其实,每到月底二手房成交都会有一次“放量”,这次也一样。“进入4月,二手房成交数据又回落到日均二三百套,说明3月底的高成交量,与摇号新政无关。”

  同时,在成交价格上,也并不是像一些公众号所鼓吹的那样出现跳涨。“成交价格总体还是稳定的,提价只是个别现象,不是主流。”

  周包军认为,摇号这一“游戏规则”的改变,对二手房市场的影响将是双向的、均衡的,既不会更难买,也不会更容易买。一方面,会使得部分曾经购买新房“无望”而转买二手房的购房者回流到新房市场,二手房需求量会减少;一方面,也会有一部分曾经托好关系想置换新房的二手房房东,由于摇号带来的不确定性而不敢“卖旧换新”了,就减少了市场的供应量。“目前,二手房有观望情绪。”他说。

  方张接也认为,从摇号新政前的市场来看,即便新房市场关上大门,大多数投资性购买行为也不会去追二手房,而部分原先被炒卖房号等吓跑的刚需,会从二手房市场回到摇号队伍中。另外,二手房价格已经到了一定平台,客观上需要时间整理和消化,因此二手房很难具备大涨的基础。

  对比南京,从2017年5月出台公证摇号售房政策后,二手房的月度销量连续5个月下滑,价格上变化也不大,长期保持平稳小幅增长,说明买房人将重心放在了新房市场,新房摇号一定程度上抑制了二手房交易。上海二手房价格的涨跌,也跟摇号没有多大关联。

  周包军认为,从长期看,杭州的城市定位格局向上、人口呈净流入、已进入存量房时代等基本面并没因“摇号”而改变,杭州的二手房市场总体平稳的大势也就不会变。

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